リースバックは融資ではない！不動産担保ローンやリバースモーゲージとの違いも解説

リースバックは「不動産の売却」であり「融資」ではない

リースバックは、不動産を活用して資金を調達する手段のひとつです。

自宅を売却して現金を受取り、売却後はリースバック事業者に家賃を支払って自宅に住み続けられます。不動産の売却と賃貸借契約が一体となったサービスであり、「融資」ではありません。

リースバックの一般的な流れは以下の通りです。

一旦売却した家を借りることから、「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」と呼ばれることもあります。

リースバックの仕組みやメリット・デメリット、注意点をより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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リースバックと融資商品の比較

不動産担保ローンやリバースモーゲージは、リースバックと同様に不動産を活用して資金を調達できる手段のひとつです。

ただし、不動産の売却と賃貸借契約を組み合わせたリースバックに対し、不動産担保ローンとリバースモーゲージは「融資」であり、仕組みが異なります。

そこで、リースバックと不動産担保ローン、リバースモーゲージの違いを詳しく解説します。

リースバックと不動産担保ローンの違い

不動産担保ローンは、土地や建物などの不動産を担保に融資を受けるローン商品です。リースバックと不動産担保ローンには、主に以下の違いがあります。

多くのリースバック事業者は、年齢を一定以上または不問としており、収入の要件も厳しくありません。そのため、老後資金などを確保したい高齢者からの注目が高まっています。

一方、不動産担保ローンは融資であり、長期にわたって返済していくため、年齢や収入の要件が厳しい傾向があります。また、不動産担保ローンの審査では、不動産の価値に加えて申込者の信用力も重視されるのが大きく異なる点です。

また、毎月の支払い（返済）も異なります。リースバックの場合、調達したお金は売却代金であるため返済は不要です。ただし、リースバック事業者に毎月家賃を支払う必要があります。

一方、不動産担保ローンで調達したお金は借入金にあたるため、元金と利息の返済が必要です。

不動産担保ローンとの違いをより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受け、死亡した際に一括返済するローン商品です。リースバックとリバースモーゲージには、主に以下の違いがあります。

リバースモーゲージは融資であるため、年齢や収入の制限があるほか、原則として一人暮らし、あるいは配偶者と同居している方に認められ、一般的に子どもや親族と同居している場合は利用できません。また、推定相続人の同意が必要です。

一方、リースバックの場合は家族との同居に制限がなく、相続人の同意が不要ですが、名義人の同意は必要です。

また、リースバックは毎月家賃を支払うのに対し、リバースモーゲージでは利息のみを支払います。

ただし、リバースモーゲージで受取った資金は借入金にあたるため、元金と利息の返済が必要です。リバースモーゲージの場合は一般的に、死亡時に自宅を売却するなどして一括返済します。

リースバックとリバースモーゲージの違いをより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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リースバックで資金調達するメリット

不動産を活用した資金調達方法には、不動産担保ローンやリバースモーゲージ、リースバックなどがあり、それぞれ特徴が異なります。

この章では、資金調達の方法としてリースバックを選ぶメリットを解説します。

銀行融資のような信用力に関する審査が実施されない

リースバックを利用する際は物件に関する審査が実施されますが、一般的に銀行融資のような与信審査は行われません。リースバックは融資ではなく、不動産の売却であるためです。

また、審査に際して信用情報（クレジットカードやローンなどの取引事実を登録した個人情報）の照会もありません。したがって、審査に不安がある方や銀行融資を受けにくい方でも、比較的利用しやすい傾向があります。

ただし、通常の賃貸住宅と同様に、家賃保証会社による審査は必要です。家賃の支払能力がないとみなされると、審査に通過できないこともあります。

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返済する必要がない

リースバックは自宅を売却して資金を調達する方法であり、受取る資金は「売却代金」にあたります。借入金ではないため返済する必要がなく、利息（借りたお金の対価として支払うもの）がかかりません。

したがって、まとまった資金を得たいけれど借入れに抵抗がある方は、リースバックを検討するとよいでしょう。

なお、国土交通省の検討会で用いられた資料によると、リースバックに興味がある理由（複数回答）として、10.8%の方が「リバースモーゲージも考えたが、借入をすることに抵抗があったから」と回答しています※。

また、リースバックの売却代金は一時金として受取ることができ、使いみちも問われません。そのため、幅広い目的に利用できます。

※出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

固定資産税の負担がなくなる

リースバックで自宅を売却すると、所有権がリースバック事業者に移ります。売却後は、賃借人として自宅に住み続ける仕組みです。したがって、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金を負担する必要がなくなります。

不動産を所有していると、毎年まとまった金額の固定資産税を納めなければなりません。一般的に、老後は主な収入源が公的年金となるため、固定資産税の支払いを負担に感じる方もいるでしょう。

リースバックを利用すれば、毎月家賃と保証料のみの支払いで自宅に住み続けることができます。

不動産を所有するリスクから解放される

リースバックでは、不動産担保ローンやリバースモーゲージとは異なり、自宅を売却します。そのため、不動産の資産価値の下落や、空き家となって維持費だけがかかる心配がありません。

また、不動産を所有していると、自然災害で損壊した際に修繕費や建て替え費用の負担が大きくなります。

一方、賃貸物件の場合、災害時の修繕費は貸主（リースバック事業者）が負担するのが一般的です。また、引っ越し費用などがかかるものの、住み替えによって生活を立て直せます。

リースバックで資金調達するデメリット

次に、不動産担保ローンやリバースモーゲージと比べた際のリースバックのデメリットを解説します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

家賃の支払いが発生する

リースバックで自宅を売却したあとは賃借人として自宅に住むため、毎月家賃の支払いが必要です。

リースバックの家賃は売却価格をもとに算出されるため、周辺相場よりも高くなる場合があります。また、契約更新時に家賃が値上げされる、あるいは配偶者の死亡によって年金収入が減ったなどの理由で家賃の支払いが難しくなる可能性も考えられます。

通常の賃貸借契約と同様に、家賃の滞納が一定期間続くと自宅を立ち退かなければなりません。

そのため、リースバックの契約をする際は、支払う家賃の合計が受取る売却価格を超えないか、住みたい期間中家賃を支払い続けられるかのシミュレーションが大切です。

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ご自身の名義でなくなる

リースバックで自宅を売却すると、ご自身の名義ではなくなります。子どもや孫に自宅を遺したいと考えている方は,、ほかの方法も検討しましょう。

また、ご自身が所有する不動産ではなくなるため、自由に設備を変えることができません。

ただし、契約内容によっては一度売却した自宅の買い戻しが可能なため、手元資金に余裕ができたら買い戻したいと考えている方も検討できます。

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リースバックの家賃を支払えなくなった場合に融資を受けられる？

リースバックの利用後に家賃が支払えなくなると、融資を受けるのも困難になる場合があります。家賃が支払えなくなる原因として考えられるのは、たとえば以下のようなケースです。

家賃の支払いが一定期間滞ると、通常の賃貸物件と同様に退去せざるを得なくなります。そして気になるのが、「家賃の支払いが困難になった際に融資を受けられるかどうか」です。

融資の審査では、貸したお金を返済できる人物かどうかが重要となります。そのため、リースバックの家賃を支払えない状態である場合、融資の審査でも返済能力がないとみなされる可能性が高いと考えられます。

一般的に、融資を受けにくいのは以下のようなケースです。

融資を受けるのが難しい場合の対処法として、公的融資制度の利用を検討するのも手段のひとつです。公的融資制度でも審査が実施されますが、生活困窮者などを対象としているため、民間の金融機関で融資を受けられなくても利用できる可能性があります。

以下で、主な公的融資制度を紹介します。

リースバックと融資に関するよくある質問

リースバックの利用による融資の審査への影響や、買い戻しの際の融資に関して不安がある方に向けて、よくある質問を紹介します。

リースバックはほかの融資の審査に影響する？

リースバックは融資ではないため、利用しても信用情報に登録されません。

信用情報は、ローンやクレジットなどの利用状況を登録した個人情報のことで、融資を受ける際の審査で融資可否を判断する材料として利用されます。

買い戻しの際に住宅ローンで融資を受けられる？

リースバックで売却した家を買い戻す際も、住宅ローンを組める可能性があります。

ただし、金融機関によっては買い戻しの際の融資に対応していない場合があります。また、過去に住宅ローンを滞納したなどの理由で信用情報に金融事故情報が登録されている場合は、返済能力がないとみなされる可能性が高いでしょう。

リースバックは融資を受けずにまとまった資金を調達できる手段

リースバックは、自宅を売却してまとまった売却代金を受取ると同時に賃貸借契約を結び、売却後も自宅に住み続けられるサービスです。「融資」にはあたらないため、返済の必要がなく、利息がかかりません。

一時金として受取った売却代金の使いみちには制限がないため、幅広い資金に充てることができ、売却後は固定資産税の負担もなくなります。一方で、毎月家賃を支払う必要がある点や自由にリフォームができない点には注意が必要です。

リースバックの仕組みや不動産担保ローン、リバースモーゲージとの違いを正しく理解し、ご自身に合った方法を検討しましょう。

リースバックの利用をご検討の方は、「AG住まいるリースバック」にご相談ください。

AG住まいるリースバックでは、年齢制限を設けていないため、老後資金や住み替え資金の確保など、さまざまな目的でご利用いただけます。

また、住宅ローンやキャッシングなどのお借入れがある方でもお申込みが可能です。

※WEBからご来店不要で手続きできる無料査定も受け付けているため、ぜひご利用ください。

※残債金額によりお取扱いできない場合もあります。