リースバックにデメリットはある？対処法や失敗しないためのポイントを紹介

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却して現金を受取り、売却後は家賃を支払いそのまま自宅に住み続けられるサービスです。

自宅の売却と賃貸借契約を一度にするため、売却後に引っ越しをする必要がありません。一般的な住宅の売却と比較すると、住み慣れた環境を変えることなく、まとまった金額を得られるメリットがあります。

リースバックは住宅の住み替えや建て替えの円滑化、老後の生活資金の確保、ローンの返済の新たな選択肢として、利用件数も増加傾向にあるサービスです。

リースバックの概要や仕組みは以下の記事でわかりやすくまとめています。興味のある方はあわせてご確認ください。

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リースバックの5つのデメリット

リースバックは家を売る（売買契約）ことと家を借りる（賃貸借契約）ことを一度にするため、手続きがわかりにくいと感じる方もいるかもしれません。

事前にどのようなデメリットがあるかも把握しておくと、リースバックの活用に役立ちます。リースバックの主なデメリットは以下の4つです。

各デメリットの詳しい内容を解説します。

①家賃が発生する

リースバックを利用する前と利用した後の大きな違いは、家賃の支払いが発生する点です。

家賃の設定は取引をするリースバック事業者によって異なりますが、一般的に立地や築年数などの物件の状態、お住まいの地域の賃料相場、利用者が支払い可能な金額などが基準となります。

家賃は物件の査定後に提示されるため、家計の負担とならないか事前にシミュレーションしましょう。

②売却価格が通常よりも安くなる傾向がある

リースバックで自宅を売却する場合、通常の売却価格よりも低めに設定される傾向があります。これは、リースバックが売却後も利用者が住宅に住み続ける仕組みであり、リースバック事業者は住宅の扱いに制限がかかってしまうためです。

売却価格はリースバック事業者によって違いがあるため、売却価格にこだわりたい場合は複数のリースバック事業者や一般の不動産会社で見積もりを出してもらい、比較・検討しましょう。

③自宅の所有権が変わる

リースバックを利用すると、自宅の所有権はリースバック事業者へ移ります。

自宅の名義もリースバック事業者に移り、ご自身の所有物ではなくなるため、自宅の増築や改築、リフォームを行いたい場合はリースバック事業者の承諾が必要となります。

④契約内容により住み続けられない場合がある

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約は借主が希望すれば契約が更新されますが、定期借家契約は借主が契約の継続を希望しても、貸主が合意しなければ再契約することができません。

そのため、リースバック利用後も長く自宅に住み続けたい場合は、契約の種類や契約期間、契約更新の条件などをリースバック事業者と相談し、契約内容を確認することが重要です。

⑤住宅ローンの残債によって利用できない場合がある

リースバックは、住宅ローンの返済が終わっていない方でも申込みが可能です。

ただし、売却には住宅ローンの完済と抵当権の抹消が必要なため、住宅ローンの残債によっては、リースバックを利用できない点がデメリットです。

たとえば、売却価格が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの場合、受取った売却代金で住宅ローンを完済できます。

一方、売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。住宅ローンを完済するため、自己資金や借入れなどの資金の準備が求められます。

リースバックのデメリットへの対処法

リースバックのデメリットは、事前の準備や対応で影響を軽減できる場合があります。先述したデメリットごとの主な対処法は以下です。

それぞれの対処法を詳しく解説します。

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リースバックのトラブル・失敗例

リースバックのトラブルや失敗例には、以下の事例が挙げられます。

たとえば、提示された自宅の売却金額が市場の相場よりも安く、受取る金額が少なかったケースはその一例です。また、家賃の設定や契約後の解約でトラブルとなるケースも考えられます。

トラブルが発生する背景には、リースバックの仕組みへの理解がまだ浸透していないことが想定されます。

リースバックはデメリットだけじゃない！5つのメリット

リースバックには注意したいデメリットがある一方、以下のメリットもあります。

各メリットの詳細を解説します。

①売却後も同じ環境で生活できる

リースバックの大きなメリットは、自宅の売却後も住み慣れた環境で生活できる点です。

通常、自宅を売却した場合は新たに住居を探して引っ越ししなければなりません。リースバックの場合、家賃の支払いは必要になりますが、引っ越しにかかる手間を省くことができ、生活環境の変化に伴うストレスも減らせます。

また、自宅を売却しても生活に変化はなく、近隣の方に売却したことを知られない点もメリットです。

②通常の売却よりも現金化までのスピードが早い

通常、自宅を売却する際には仲介の不動産会社を通じて買い手の募集や価格交渉などを行います。売買の手続きは一定の期間がかかるため、売却代金を受取るまで相応の時間がかかることが一般的です。

しかしリースバックの場合は、リースバック事業者が自宅を購入します。買い手を探す必要がないので、現金化までのスピードが比較的早い点が特徴です。

自宅を活用して資金調達をしたいけれど、お金を受取るまでの時間はできるだけ短縮したい場合に、リースバックは適しています。

③固定資産税などの維持費がかからない

住宅を所有していると、固定資産税や都市計画税、火災保険などの維持費がかかります。建物や土地の維持管理に困っている方もいるのではないでしょうか。

リースバックは所有権が元の所有者からリースバック事業者に移るので、固定資産税はリースバック事業者が負担します。また、建物や土地の維持管理は基本的にリースバック事業者がするため、維持管理にかかる手間やコストを削減できます。

また、住宅を所有していると自然災害による建物の損壊や不動産価格の下落などのリスクを伴いますが、所有権がリースバック事業者に移った場合、リスクを負わなくて済むメリットがあります。

④将来的に家の買戻しができることがある

買戻し特約のあるリースバックの場合、将来的に家の買戻しが可能です。

近年では、買戻しはオプションとして別途契約するサービスも増えていますが、リースバックは「セール・アンド・リースバック」の略称で、本来はリース（賃貸）とバック（買戻し）がセットとなったサービスとして普及しました。

まとまったお金が必要な際にリースバックを活用して資金を調達し、手元のお金に余裕ができてから住宅を買い戻す利用方法ができる点も、リースバックのメリットです。

⑤売却代金の利用目的に制限はない

リースバックの売却代金の利用目的に制限はなく、老後の生活資金やローンの返済などさまざまな目的に使用可能です。

たとえば、以下の目的にリースバックが利用されています。

自宅を所有していても、手元の資金が不足するケースは少なくありません。生活費に不安を感じる場合やローンの返済が負担となっている場合などに、リースバックが選択肢となります。

リースバックで失敗しないためのポイント

リースバックで失敗しないためには、以下のポイントに気をつけましょう。

それぞれ紹介します。

契約内容をしっかりと確認する

リースバックには、宅地建物取引業法に基づくクーリングオフが適用されません。

クーリング・オフは一度契約の申込みや締結をしたあとでも、一定期間であれば契約の撤回や解除ができる制度ですが、リースバックではクーリング・オフが適用されないため、契約の締結後は解除が難しくなるので注意しましょう。

契約内容を確認し、可能であれば家族や親族など信頼できる方と相談の上、契約を結ぶことをおすすめします。

信頼できるリースバック事業者を探す

リースバックは大切な自宅に関する取引です。納得できる取引とするため、信頼できるリースバック事業者選びが重要です。

たとえば、契約を急がせる、しつこく勧誘するなどの営業をするリースバック事業者は、あまりおすすめできません。

ご自身の不安や悩みに丁寧に対応してくれ、的確なアドバイスをしてくれるリースバック事業者を選びましょう。

リースバックはデメリットを把握してから利用しよう

リースバックは、住み慣れた環境を変えることなく、老後資金やローン返済のお金を調達できる点がメリットです。

ただし、リースバックに限らずどのような取引にもメリットとデメリットがあります。リースバックの場合、売却価格が相場より安くなりやすい点、売却後に家賃の支払いが発生する点などがデメリットです。

メリットとデメリットの双方を把握したうえで、ご自身のライフプランと照らし合わせ、利用を検討しましょう。デメリットとなる部分も、事前の対策で影響を軽減できる場合があります。

AG住まいるリースバックでは、先ずは机上査定（仮査定）を行い、お客様より申し出があれば自宅を訪問して本査定を行います。申込みや資料請求はオンラインでもできます。

AG住まいるリースバックは普通借家契約であり、希望すれば賃貸借期間中ずっと住み続けることが可能です。自宅を活用した資金調達を検討している方は、ぜひAG住まいるリースバックまでご相談ください。