リースバックにかかる税金とは？税額の計算方法や節税方法も解説

リースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却して売却代金を受取り、その後は毎月家賃を支払って自宅に住み続けられるサービスです。

リースバックは、自宅を売却しても引っ越す必要がありません。住居はリースバック事業者が買取るため、通常の方法で売却するより短い期間で売却できるメリットがあります。事業者によっては将来的な買い戻しに対応している点も利点です。

リースバックの詳細は、以下の記事で詳しくまとめています。興味のある方はぜひご覧ください。

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リースバックに関する税金

リースバックでに関する税金は次のとおりです。

各税金の詳しい内容を紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、資産を売却したときの利益に課される税金です。リースバックでは、自宅やその土地を売却したときに、課税所得金額に対して所得税および住民税が課されます。

譲渡所得税は土地や建物の売却に対して課されるため、金額が大きくる可能性があります。詳しい計算方法や節税につながる情報は後述しているので、あわせてご確認ください。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの特定の文書を作成した際に税金です。リースバックでは売買契約書の作成時に印紙税がかかります。

印紙税は、契約書に記載された契約金額（リースバックの買取価格）に応じた収入印紙を売買契約書に貼って納税します。不動産売買契約書などの印紙税額は次のとおりです。

不動産売買の場合、2014年4月1日から2027年3月31日までの間に作成される契約書には軽減税率が適用されます。契約書作成の時期により、必要な収入印紙が異なる点に注意しましょう。

（※1）参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

（※2）参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税は、不動産や船舶、会社の登記や登録などにかかる税金です。リースバックでは、たとえば住宅の所有権の移転や保存、住宅ローンを組むときに設定した抵当権の抹消の手続きで課されます。

なお、登録免許税の納税義務者は登記や登録を受ける方です。リースバックの場合、通常、所有権の移転登記は買主（リースバック事業者）が手続きするため、納税の対象はリースバック事業者となります。ただし、住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合、その抹消登記の登録免許税は売主（元の所有者）が負担するのが一般的です。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日に固定資産（土地や家屋、償却資産など）を所有する方に課される税金です。固定資産税の税額は、課税標準額（固定資産税評価額）に税率（原則として1.4%）を乗じて計算します。

リースバックでは自宅の所有権がリースバック事業者などの買主に移るため、契約締結後は固定資産税の支払い義務がなくなります。

また、年の途中でリースバックを契約した場合、自宅の固定資産税の課税対象者はその年の1月1日に所有していた方です。

ただし、その年のなかではリースバックの利用者が所有権を保有する期間とリースバック事業者が所有権を保有する期間が存在します。課税対象者であるリースバックの利用者のみが固定資産税を負担すると、不公平さを感じるかもしれません。

そのため、年の途中でリースバックを契約したときは、リースバックの利用者とリースバック事業者が相談し、所有権が移転した日を起点に日割り計算で両者が負担するケースが多くなっています。

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都市計画税

都市計画税は、地方自治体が定める都市計画区域のうち、市街化区域内に土地や家屋に対して課される税金です。都市計画税の税額は、課税標準額（固定資産税評価額）に税率（0.3％以下 　市町村の条例による）を乗じて計算します。

リースバック後は自宅の所有権が移転するため、都市計画税の納税義務はなくなります。リースバック契約をした年の都市計画税は、固定資産税の場合と同様に、利用者とリースバック事業者が負担するケースが多いです。

消費税

消費税は、商品の販売やサービスの提供に課される税金です。個人がリースバックで自宅を売却する場合、消費税は課されません。

ただし、法人や個人事業主（免税事業者を除く）が事業目的で資産を売却する場合には、消費税が発生するため注意が必要です。

また、リースバックで売却する建物が、自宅兼事務所や自宅兼店舗など事業用と家事用の両方で使用されている場合、消費税が課される可能性があります。

リースバックで利益が出るとかかる譲渡所得税の計算方法

リースバックで特に注意したい税金は譲渡所得税です。リースバックで土地や建物を売却した場合、課税譲渡所得金額に税率を乗じて税額を計算します。以下では、課税譲渡所得金額の計算方法と税額の計算方法を解説します。

課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額の計算方法は、次のとおりです。

収入金額とは土地や建物の対価として受取る金額のことで、リースバックでは買取価格の金額を指します。取得費は土地や建物を取得した費用などから建物の減価償却費を差引いた金額、譲渡費用は不動産売却時に生じた費用を指します。

そのほか、譲渡所得には特別控除額が設けられていて、マイホーム（居住用資産）を譲渡した場合の特別控除額は3,000万円です。

一定の条件を満たすマイホーム（居住用財産）の売却には、3,000万円の特別控除が適用されます（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）。

たとえば、リースバックで自宅を売却して、買取価格が5,000万円、取得費が500万円、譲渡費用が100万円、3,000万円の特別控除が適用される場合の課税譲渡所得金額は、次のようになります。

上記のように、買取価格5,000万円がそのまま譲渡所得税の課税対象となるわけではありません。取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた1,400万円が課税対象です。

税額の計算方法

リースバックで納付する譲渡所得税の金額は、先ほど計算した課税譲渡所得金額に所得税と住民税の税率を乗じて計算します。

所得税と住民税の税率は、リースバックで売却する年の1月1日時点で、その自宅を何年所有していたかによって異なります。

（※3）2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

たとえば、リースバックを利用する年の1月1日時点で10年間自宅を所有していて、課税譲渡所得金額が1,400万円であった場合の税額は次のとおりです。

リースバックで譲渡所得税を納税するときは、事前に自宅の所有期間をチェックしましょう。

リースバックでの節税方法

リースバックで節税に役立つ方法を3つご紹介します。

マイホーム（居住用財産）にはさまざまな税制上の優遇措置が設けられているため、積極的に活用しましょう。

マイホーム譲渡の特別控除額（3,000万円）を活用する

マイホームは国民の生活を支える大切な財産であるため、特別控除の特例で最高3,000万円の比較的大きな控除額が設けられています。

たとえば、リースバックの買取価格が2,000万円の場合、特別控除額を差し引くと課税譲渡所得金額はマイナスとなるため、譲渡所得税は0円です。適用を受けられれば納税額を大幅に軽減できるため、積極的に活用しましょう。

なお、特例の適用を受けるためには、ご自身が住んでいる家屋やその敷地の売却であることなど、一定の要件を満たす必要があります。また、確定申告をするときに、譲渡所得の内訳書などの書類の添付が必要です。

マイホーム譲渡の軽減税率の特例を活用する

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を10年以上所有し、売却して譲渡所得が生じた場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については、長期譲渡所得の通常税率（20.315％）よりも低い以下の税率で課税されます。

（※4）2013年から2037年までの復興特別所得税を含む税率

軽減税率の特例を受けることができるのは、マイホーム譲渡の特別控除額の要件を満たし、売却する年の1月1日時点で住宅およびその敷地を10年超所有している場合です。

なお、軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の特例と併用できます。ただし、次に紹介するマイホームの買換えの特例とは併用できないので注意しましょう。

マイホームの買換え特例を活用する

現在の自宅の買換えを目的にリースバックを利用する場合、マイホームの買換えの特例を活用できる場合があります。

マイホームの買換え特例を適用した場合、売却した年分の申告では譲渡益への課税は行われません。買換えたマイホームを将来売却するときまで、課税が繰り延べられます。

なお、買換えの特例を受けるためには、ご自身が住んでいる家屋やその敷地の売却など、一定の要件を満たす必要があります。さらに、買換え特例を選択した場合、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例は受けられません。

リースバックの税金に関するQ&A

最後に、リースバックの税金に関するよくある質問をQ&A形式でご紹介します。リースバックを利用するときの参考にしてください。

リースバックの物件を買戻しするときに税金はかかる？

リースバックで売却した物件の買戻しは通常の不動産を購入した場合と同様の扱いとなるので、不動産取得税がかかります。2025年6月時点の税率は4％ですが、土地と住宅には軽減税率で3％が課税されます。

そのほか、所有権の移転の手続きでは登録免許税が、売買契約書を作成した場合に印紙税が発生します。

リースバックした物件の相続での取扱いは？

リースバック後は所有権がリースバック事業者へ移ります。そのため、相続時にその物件は所有財産に含まれません。リースバックで受取った売却代金は、相続時に財産に含まれます。

リースバック後に元の自宅を借りて住んでいて、契約者が亡くなった場合は、賃貸借契約を相続するとそのまま住み続けることが可能です。

リースバック後に元の自宅を借りて住んでいて、契約者が亡くなった場合は、賃貸借契約を相続するとそのまま住み続けることが可能です。

リースバックで必要な税金以外の費用は？

リースバックでは、税金以外にも複数の費用が発生します。主な費用は次のとおりです。

敷金は家賃の滞納や原状回復費用に備え、事前に貸主に預けるお金です。礼金は貸主に支払うお礼金に該当します。リースバックでは、敷金や礼金の支払いが必要な場合もありますが、近年は敷金や礼金を必要としないリースバック事業者もあります。

そのほか、家賃保証会社に支払う家賃保証料、不動産会社へ仲介を依頼したケースでは仲介手数料がかかります。リースバック事業者によって必要な費用は異なる場合もあるため、事前に確認しましょう。

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リースバックを利用するときは税金にも注意しよう

リースバックは利用時に登録免許税・印紙税などの、税金の支払いが発生する点にも注意しましょう。ただし、マイホームには特別控除や軽減税率、繰越控除などの特例が設けられています。節税にもつながるため、要件を確認して積極的に活用しましょう。

リースバックの税金でわからないことがある場合は、リースバック事業者に相談する方法も有効です。AG住まいるリースバックはオンラインで資料請求でき、お電話での相談も受付けています。不明な点がある場合はお気軽にご相談ください。